Vorzeitige Beendigung von Mietverhältnissen - ungeahnte Folgen
Nicht selten investiert nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter erheblich in ein Mietobjekt. Investitionen des Mieters erfolgen dabei regelmäßig im Vertrauen auf die Langfristigkeit des Mietverhältnisses.
Risiken langfristiger Vertrags-durchführung
Das Vertrauen auf eine langfristige Vertragsdurchführung kann unter Umständen allerdings enttäuscht werden. So besteht beispielsweise kein Schutz vor kurzfristigen Kündigungen, wenn die zwingende Schriftform des Mietvertrages bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr nicht gewahrt worden ist.
Im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie sowie in der Insolvenz des Vermieters schützt auch die Wahrung der Schriftform nicht vor einer vorzeitigen Kündigung. Sowohl in der Zwangsversteigerung als auch beim Erwerb vom Insolvenzverwalter gewährt das Gesetz dem Erwerber ein Sonderkündigungsrecht. Der Erwerber kann das Mietverhältnis in diesen Fällen ungeachtet der vertraglich vereinbarten Mietzeit oder Kündigungsfristen mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen.
Bei einer Zwangsversteigerung steht dem Ersteher der Immobilie nach § 57 a ZVG ein Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist zu. Früher bestehende Schutzvorschriften zugunsten des Mieters sind mit der ersatzlosen Streichung der Vorschrif-ten der §§ 57c und 57d ZVG im Jahr 2007 entfallen. Insbesondere ist eine Kündigung heute – anders als früher – auch dann zulässig, wenn der Mieter einen -Finanzierungsbeitrag zur Errichtung oder Instandsetzung der Immobilie geleistet hat. Entsprechen-des gilt bei der Veräußerung der Immo-bilie durch den Insolvenzverwalter. Die Zwangsverwertung schlägt damit auf den Mieter durch, wenn er sich nicht auf -andere Weise dagegen abgesichert hat.
Schutzbedürftigkeit des Mieters
Mit seiner Entscheidung vom 29.04.2009 (XII ZR 66/07) hat der Bundesgerichtshof allerdings die Schutzbedürftigkeit des Mieters anerkannt und erklärt, dass eine vorzeitige Vertragskündigung den Immobilienerwerber zur Zahlung eines Ausgleichs verpflichten kann.
Ausgleichspflichtig seien jedoch nicht die getätigten Investitionen als solche sondern nur die vom Mieter geschaffene Wertsteigerung der Immobilie im Hinblick auf den erhöhten Ertragswert. Allein die Möglichkeit, eine höhere Miete aufgrund dieser Investitionen zu erzielen, verpflichte zum Ausgleich.
Hierbei kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich neu vermietet und eine höhere Miete erzielt wird, ebenso wenig ob ein formwirksamer langfristiger Mietvertrag geschlossen wurde, sondern allein darauf, dass der Mieter im Vertrauen auf die Langfristigkeit investiert hatte.
Fazit: Die Kündigung leidiger Mietverhältnisse und selbst die kraft Rechts wahrgenommene Sonderkündigung von Mietverhältnissen verpflichten zum Ausgleich der vom Mieter geschaffenen Ertragswertsteigerung. Auch bei einem Kauf oder der Ersteigerung zum Ertragswerts sind die Investitionen des Mieters nicht zwangsläufig abgegolten. Aus Sicht des Vermieters muss eine Kündigung deshalb in Bezug auf diese Rechtsfolgen gut überlegt sein. Käufer werden dies zudem beim Preis einkalku-lieren müssen. Das Ergebnis können geringere Kaufgebote sein. Darunter leidenden Realgläubiger werden dieses trotz ihrer älteren Rechte hinnehmen müssen. <<