Die GbR "erobert" das Grundbuch
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gibt es schon seit dem Inkrafttreten des BGB im Jahr 1900. Mit ihren Vorteilen – formloser Gesellschaftsvertrag, keine Registereintragung – ist sie aus dem Wirtschaftsleben nicht mehr wegzudenken. Lange Zeit galt sie nicht als rechtsfähig; Träger von Rechten und Pflichten waren immer nur die gesamthänderisch gebundenen Gesellschafter, nicht jedoch die GbR selbst. Erst über 100 Jahre später (im Jahr 2001) hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Kehrtwende vollzogen und entschieden, die GbR sei teilrechtsfähig, soweit sie durch die Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründe. Damit hat der BGH die GbR mit der offenen Handelsgesellschaft (OHG) weitgehend gleichgestellt. Als Folge dieser Entscheidung kann die GbR selbst Inhaberin gesetzlicher Rechte und Pflichten und folglich auch selbst Eigentümerin eines Grundstücks sein. Nunmehr hat der BGH der GbR in einem weiteren Schritt trotz praktischer Schwierigkeiten auch den Einzug in das Grundbuch ermöglicht (BGH v. 4.12.2008 – V ZB 74/08).
„GbR Rapunzelweg 10“
Bisher wurde nicht die GbR, sondern wurden deren Gesellschafter mit dem Zusatz „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Nach der jüngsten Entscheidung der Karlsruher Richter ist die GbR nunmehr grundsätzlich unter der Bezeichnung im Grundbuch einzutragen, die ihre Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag für sie vorgesehen haben; sie kann daher z.B. als „Rapunzelweg 10 GbR“ eingetragen werden, ohne dass die Gesellschafter selbst im Grundbuch aufgeführt werden (müssen). Sofern die GbR keine Bezeichnung führe, könne die Gesellschaft von anderen unterschieden werden, indem in das Grundbuch „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ mit dem Zusatz „bestehend aus“ und anschließend die Namen der Gesellschafter hinzugefügt würden.
Bislang wurde die Eintragung der GbR selbst ins Grundbuch abgelehnt, da die Identität und Verfügungsbefugnis des Einzutragenden (GbR) nicht sicher festzustellen sei. Denn das vertretungsberechtigte Organ der GbR sei nicht aus einem öffentlichen Register erkennbar. Außerdem könnten die Gesellschafter der GbR formlos wechseln, so dass Grundstücke ohne die sonst erforderliche notarielle Form übertragen werden könnten (Mobilisierung des Bodens).
Trotz dieser berechtigten Einwände gestattet der BGH nunmehr die Eintragung der GbR ins Grundbuch. Denn das formelle Grundbuchrecht müsse dem materiellen Recht des BGB dienen. Die praktischen Schwierigkeiten seien als Folge der Teilrechtsfähigkeit der GbR vorerst hinzunehmen. Die Vorschriften der GBO sollten im wirtschaftlich wichtigen Bereich des Grundstücksrechts zwar erreichen, dass klar erkennbar sei, wer welche Rechte an einem Grundstück habe. Die Grundbuchordnung solle aber nicht erschweren, Grundstücke oder Rechte an Grundstücken zu übertragen. Der BGH sieht es vielmehr als Aufgabe des Gesetzgebers die Eintragung der GbR so zu regeln, dass das Vertrauen in die Richtigkeit des Grundbuchs erhalten bleibt.
Kritik
Die Entscheidung des BGH wird in der Literatur kritisiert, weil der gutgläubige Erwerb eines Grundstücks von einer GbR in Zukunft praktisch ausgeschlossen sei. Denn aus dem Grundbuch sei nunmehr nicht erkennbar, wer Gesellschafter war bzw. mangels berichtigender Eintragung geworden ist. Es hätte nähergelegen, in Analogie zu § 162 Abs. 1 S. 2 HGB die Angabe der Gesellschafter zwingend zu verlangen. Nach dieser Vorschrift, die der Gesetzgeber als Reaktion auf die Teilrechtsfähigkeit der GbR für die Kommanditgesellschaft eingeführt hat, müssen bei einer GbR auch deren Gesellschafter mit Namen, Vornamen, Geburtsdatum und Wohnort sowie spätere Änderungen in der Zusammensetzung der Gesellschafter zwingend zur Eintragung im Handelsregister angemeldet werden, wenn diese Gesellschafterin einer Kommanditgesellschaft ist.
Fazit: Der BGH geht den eingeschlagenen Weg zur Teilrechtsfähigkeit der GbR konsequent weiter und erlaubt die Eintragung der GbR ins Grundbuch. In der Praxis ist allerdings – zumindest für eine Übergangsphase – mit Schwierigkeiten im Grundbuchverfahren zu rechnen. Darüber hinaus ist besondere Vorsicht beim Grundstückserwerb von eingetragenen GbRs geboten. Hier gilt es abzusichern, dass die für die GbR Handelnden auch tatsächlich vertretungsberechtigt sind.